ΘΕΜΑ: ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ
Αγαπητοί
Συνάδελφοι,
Δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της
Κυβερνήσεως (ΦΕΚ 50Α΄) ο νέος νόμος 4242/2014, ο οποίος, στο άρθρο
13, περιέχει τις νέες διατάξεις για τις εμπορικές μισθώσεις, οι οποίες τελικώς
ενσωμάτωσαν το αίτημα της ΕΣΕΕ για διατήρηση της χρονικής προστασίας στις
παλαιές μισθώσεις, χωρίς όμως να συμβαίνει το ίδιο για τις νέες. Ειδικότερα οι νέες διατάξεις έχουν ως εξής:
Για τις υφιστάμενες
μισθώσεις
·
Παραμένει σε ισχύ η 12ετής προστασία της μίσθωσης. Ωστόσο, καταργήθηκε το δικαίωμα της
μονομερούς παράτασης στην 16ετία.
Παράλληλα, καταργήθηκε η άυλη εμπορική αξία όπως την ξέραμε και εισήχθη
μία μεταβατική διάταξη για καταβολή αποζημίωσης 6 ενοικίων στον μισθωτή, εάν ο
εκμισθωτής καταγγείλει μέχρι 31 Αυγούστου 2014 την μίσθωση που έχει λήξει. Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να μην εξωθούν άμεσα
μισθωτές που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο
πλευρές να ενημερωθούν
για το νέο καθεστώς και να επιτύχουν νέα συμφωνία.
·
Μετά τη λήξη
τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το
μισθωτή, σύμφωνα με το άρθρο 609 του Αστικού Κώδικα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή
γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις, ήτοι μετά έτος από την έναρξη,
με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα.
·
Γίνεται
σύντμηση των προθεσμιών για καταγγελία λόγω ιδιόχρησης/ανοικοδόμησης σε 9 έως18
μήνες, αντί 18 έως 30 που ίσχυε ως σήμερα.
Οι αποζημιώσεις του μισθωτή ορίζονται σε 8-15 μισθώματα για την
ιδιόχρηση, 15-20 μισθώματα για την εγκατάσταση στον ίδιο χώρο όμοιας
επιχείρησης και 6-9 μισθώματα για ανοικοδόμηση.
Για τις νέες μισθώσεις
·
Η διάρκειά
τους καθορίζεται πλέον ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Ως ελάχιστον χρονικό διάστημα προστασίας της
μίσθωσης τίθεται η 3ετία, όπως και στις μισθώσεις κατοικιών. Αυτό το ελάχιστο χρονικό διάστημα της 3ετίας
δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή.
·
Η καταγγελία
από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της
νόμιμης τριετίας αν έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα, γίνεται
εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.
·
Γενικώς, οι
νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και
από ότι έχει συμφωνηθεί με το μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν
εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης,
αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.
Δεδομένου ότι,
μετά την εισαγωγή των νέων διατάξεων, τα πάντα κρίνονται από το μισθωτήριο και
το περιεχόμενό του, δεν επιτρέπονται λάθη ή παραλείψεις από τους
συναδέλφους, διότι ένα ατελές, ασαφές ή ελλιπές μισθωτήριο μπορεί να τινάξει
την επένδυση και την επιχείρηση στον αέρα.
Σας επισυνάπτουμε σχέδιο μισθωτηρίου, το οποίο
αποστέλλουμε μαζί με το συνημμένο ΦΕΚ των νέων ρυθμίσεων, προκειμένου να
αποτελέσει μία βάση για τις νέες μισθώσεις των εμπορικών επιχειρήσεων με τους
ιδιοκτήτες των ακινήτων τους.
Οι
βασικές αρχές του σχεδίου μισθωτηρίου είναι οι εξής:
1.
Οι
νέες μισθώσεις πρέπει να έχουν συμβατική
διάρκεια τουλάχιστον 9ετή. Οι
λόγοι είναι 3:
-
Για
να υπάρχει δικαίωμα επιστροφής του ΦΠΑ των εργασιών και υλικών ανακαίνισης και
διαμόρφωσης μισθωμένων χώρων. Βάσει του
άρθρου 30 παρ. 1 ν. 2859/2000, όπως ισχύει, η επιστροφή του ΦΠΑ για τις
συγκεκριμένες δαπάνες προϋποθέτει χρήση του ακινήτου για χρονικό διάστημα
τουλάχιστον 9 χρόνων.
-
Για να αποσβεστεί φορολογικά μία επένδυση απαιτούνται 5 χρόνια, με το
προβλεπόμενο 20% ετησίως και όχι 3.
-
Για
να μπορεί να χρηματοδοτηθεί η σχετική επένδυση από το ΕΣΠΑ. Σύμφωνα με τον Οδηγό Προγράμματος για την
Ενίσχυση Μ.Μ.Ε που δραστηριοποιούνται στους τομείς Μεταποίησης - Τουρισμού -
Εμπορίου - Υπηρεσιών στο πλαίσιο του ΕΣΠΑ 2007-2013 και συγκεκριμένα στο
παράρτημα vii (σελίδα 18 - Κατηγορία Δαπανών : Εξοπλισμός και
εγκαταστάσεις προστασίας περιβάλλοντος και εξοικονόμησης ενέργειας ) αναφέρεται
ρητά ότι «οι δαπάνες για κτιριακά είναι επιλέξιμες εφόσον υπάρχει ιδιοκτησία ή
παραχώρηση χρήσης ή μίσθωση ή νόμιμη σύσταση επικαρπίας επί του ακινήτου για
χρονικό διάστημα τουλάχιστον οκτώ (8) ετών. Η περίοδος της οκταετίας
υπολογίζεται από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης ένταξης της επένδυσης.»
2.
Στο μισθωτήριο προτείνεται ως χρόνος διάρκειας της μίσθωσης και άρα
προστασίας του μισθωτή τα 9 + 3 έτη (δηλαδή σύνολο 12 έτη). Ταυτόχρονα, έχει περιληφθεί διαφοροποιημένος
χρόνος δέσμευσης του μισθωτή που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση (περιορισμένος στην εκ του νόμου
3ετία), ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί από την μακροχρόνια μίσθωση σε περίπτωση
δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και
απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή,
αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία, μετά το
πέρας της οποίας αποχωρεί αζημίως.
3.
Το μίσθωμα
προτείνεται να παραμείνει σταθερό για την πρώτη τριετία. Κατόπιν, οι ετήσιες αυξήσεις δεν θα ξεπερνούν
το 75% του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή και με την δέσμευση αυτή, το ύψος τους θα
καθορίζεται από τα μέρη. Σε περίπτωση
διαφωνίας θα αποφασίζει η τοπική Επιτροπή Διακανονισμού Εμπορικών Μισθώσεων.
4.
Στο άρθρο 9
προτείνεται μία μορφή άυλης εμπορικής ανταπόδοσης του εκμισθωτή προς τον
μισθωτή, για την προστιθέμενη αξία που ο τελευταίος έχει προσδώσει στο ακίνητο
με την δραστηριότητά του, ύψους 6 μισθωμάτων και στην περίπτωση εγκατάστασης
ομοειδούς επιχείρησης, 12 μισθωμάτων.
5.
Με το άρθρο
10 δίνεται δικαίωμα προτίμησης στον μισθωτή να αγοράσει το ακίνητο, εάν αυτό
τίθεται προς πώληση.
Ως προς την δικαιοδοσία της επίλυσης των
διαφορών, προτιμάται η διαμεσολάβηση και οι επιτροπές διακανονισμού εμπορικών
μισθώσεων σε πρώτο βαθμό από τα Δικαστήρια
ΓΙΑ ΤΟ Δ.Σ
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΕΝ. ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
ΒΑΣΙΛΕΙΟΣ ΓΕΩΡΓΑΡΗΣ ΑΠΟΣΤΟΛΟΣ
ΚΑΪΛΑΝΗΣ
ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΧΕΔΙΟ
ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
Σήμερα, την …./…./….., (ημερομηνία υπογραφής) στ….. (τόπο
υπογραφής), οι υπογράφοντες το παρόν συμφωνητικό, αφενός ο……………….., κάτοικος
……………………, οδός ………………., με ΑΦΜ …………. Δ.Ο.Υ……… καλούμενος στο παρόν και χάριν
συντομίας «εκμισθωτής» και αφετέρου ο……………….., κάτοικος ……………………, οδός ……………….,
με ΑΦΜ …………. Δ.Ο.Υ. καλούμενος στο παρόν και χάριν συντομίας «μισθωτής» από κοινού συμφώνησαν και αποδέχτηκαν τους
παρακάτω όρους και συμφωνίες:
Άρθρο 1
Αντικείμενο μίσθωσης
Ο εκμισθωτής έχει στη πλήρη και αποκλειστική κυριότητα, νομή
και κατοχή του ένα κατάστημα, έκτασης
…….. τμ. ευρισκόμενο στο ισόγειο/……όροφο πολυώροφου κτιρίου στην…. και
στην οδό ………….με αριθμό…
Ο εκμισθωτής, με το συμφωνητικό αυτό, εκμισθώνει προς το μισθωτή το ως άνω ακίνητο,(στο εξής
«μίσθιο»), ως …… (αναφορά χρήσης πχ. κατάστημα, αποθηκευτικός χώρος κλπ.).
Η εκμίσθωση γίνεται
παρακάτω ειδικούς όρους και συμφωνίες.
Άρθρο 2
Διάρκεια
Η διάρκεια της παρούσας μίσθωσης ορίζεται σε εννέα (9) έτη,
αρχόμενη από …………………και λήγουσα την ……………..
Άρθρο 3
Ανανέωση μίσθωσης – Ρήτρα
εξόδου
Στη λήξη της συμβατικής περιόδου η μίσθωση ανανεώνεται
αυτόματα για τρία (3) ακόμη έτη, χωρίς άλλες διατυπώσεις. Έξι (6) μήνες πριν την πάροδο των εννέα ετών της
αρχικής διάρκειας, ο εκμισθωτής οφείλει να ειδοποιήσει εγγράφως τον μισθωτή εάν
αρνείται την ανανέωση ή όχι. Ο
ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί την ανανέωση μόνο για τις περιπτώσεις της
ιδιόχρησης ή της ιδιοκατοίκησης αυτού ή των κατιόντων του και των δομικών
επεμβάσεων με σκοπό την πώληση. Εάν ο εκμισθωτής παραλείψει την ως άνω
ειδοποίηση, τότε, μετά πάροδο δέκα (10) ημερών, ο μισθωτής αυτομάτως αποκτά
δικαίωμα για παραμονή του στο μίσθιο για την προβλεπόμενη στο παρόν πρόσθετη
τριετία.
Ρητά συμφωνείται ότι ο μισθωτής μπορεί για σοβαρούς λόγους να
καταγγείλει εγγράφως την σύμβαση μετά τη συμπλήρωση της εκ του νόμου τριετούς
περιόδου από την έναρξη της μίσθωσης και προ τριών (3) μηνών, μετά το πέρας των
οποίων αποχωρεί αζημίως.
Άρθρο 4
Χρήση του μισθίου -Υπομίσθωση
Το μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη και προς
υλοποίηση της χρήσης που δηλώνει σήμερα ο μισθωτής ή όπως αυτοί θα
τροποποιηθούν στο μέλλον υπό την προϋπόθεση ότι θα είναι παρεμφερείς με τους
σημερινούς σκοπούς.
Απαγορεύεται απόλυτα οποιαδήποτε μετατροπή της χρήσης του
μίσθιου, επιτρέπεται ωστόσο ή υπεκμίσθωση ή η παραχώρηση αυτού κατά χρήση,
ολικά ή μερικά, σε νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου, τα οποία έχει δημιουργήσει
και συμμετέχει ο μισθωτής για την εκπλήρωση των καταστατικών σκοπών του, χωρίς
να απαιτείται περαιτέρω ενημέρωση του εκμισθωτή. Στην περίπτωση αυτή, το μίσθιο μπορεί να
χρησιμοποιηθεί και για τις δραστηριότητες και τους σκοπούς που αναφέρονται στο
καταστατικό των τυχόν υπομισθωτών ή χρησάμενων.
Ο μισθωτής ευθύνεται απέναντι στον εκμισθωτή, για την τυχόν υπεκμίσθωση
ή παραχώρηση κατά χρήση, ως προς την τήρηση των όρων του παρόντος.
Άρθρο 5
Μίσθωμα – Τρόπος καταβολής
Το μηνιαίο μίσθωμα ορίζεται σε ευρώ ………………………………………….
Το μίσθωμα θα είναι προκαταβλητέο μέσα στις πρώτες δέκα (10)
ημέρες κάθε ημερολογιακού μηνός στο Τραπεζικό Λογαριασμό της Τράπεζας
………………………., που υπέδειξε ο εκμισθωτής, υπ’ αριθμ……………….. Η καταβολή του
μισθώματος αποδεικνύεται είτε με έγγραφη απόδειξη του εκμισθωτή ή
εξουσιοδοτημένου από αυτόν προσώπου, είτε με το τραπεζικό παράβολο ισόποσης με
το μίσθωμα κατάθεσης του μισθωτή στον ως άνω λογαριασμό με την συγκεκριμένη
αιτιολογία (ήτοι κατάθεση μισθώματος), αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού
μέσου. Οι συμβαλλόμενοι θεωρούν το
μίσθωμα δίκαιο, εύλογο και ανάλογο με την αξία του μισθίου και με τις σημερινές
μισθωτικές συνθήκες και με το ελευθέρως επιτυγχανόμενο.
Η μη εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος παρέχει στον
εκμισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει και να λύσει μονομερώς τη μίσθωση. Στις
περιπτώσεις παράβασης οποιασδήποτε συμφωνίας ή όρου του παρόντος συμφωνητικού,
καταπίπτει σαν ποινική ρήτρα υπέρ του εκμισθωτή η προβλεπόμενη στο άρθρο 7 του
παρόντος εγγύηση.
Άρθρο 6
Αναπροσαρμογή
μισθώματος
Για την πρώτη τριετία της μίσθωσης, το παραπάνω οριζόμενο
μίσθωμα παραμένει σταθερό. Μετά την
πάροδο των τριών πρώτων ετών και για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος, το μηνιαίο
μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται μετά από
σχετική αίτηση του εκμισθωτή. Οι
αυξήσεις δεν μπορούν να είναι υψηλότερες του 75% του τιμαρίθμου, όπως τον
ορίζει η εθνική στατιστική υπηρεσία. Τα
μέρη συμφωνούν ότι, όταν οι προκύπτει διαφορά ανάμεσά τους για την
αναπροσαρμογή του μισθώματος, την συγκεκριμένη απόφαση λαμβάνει η αρμόδια
Επιτροπή Διακανονισμού Εμπορικών Μισθώσεων του άρθρου 15 ν. 4013/2011, η οποία
από τώρα συμφωνείται ότι δεσμεύει και τους δύο.
Άρθρο 7
Εγγύηση
Για την ακριβή εκπλήρωση των όρων του παρόντος, ο μισθωτής
κατέβαλε σήμερα μετρητοίς και ατόκως στον εκμισθωτή, ως εγγύηση για την
προσήκουσα εκπλήρωση των όρων του παρόντος, το ποσό των ………………………. ευρώ (……..
€), ήτοι το ισόποσο ενός (1) μισθώματος.
Το ποσό αυτό θα του επιστραφεί κατά την αποχώρησή του από το μίσθιο.
Άρθρο 8
Καταλληλότητα του
μισθίου – Χρήση - Επισκευές
Ο μισθωτής παρέλαβε σήμερα το μίσθιο, αφού πρώτα το εξέτασε
και το βρήκε της τέλειας αρεσκείας τους, σε άριστη κατάσταση και απόλυτα
κατάλληλο για την χρήση που το θέλει.
Για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, ο εκμισθωτής δεν έχει καμία απολύτως υποχρέωση αποκατάστασης,
συντήρησης ή επισκευής φθορών που προέρχονται από την συνήθη χρήση στο μίσθιο
που παραλαμβάνει ο μισθωτής, για την αποκατάσταση των οποίων έχει αποκλειστική
ευθύνη και υποχρέωση με δικές του δαπάνες ο μισθωτής. Εξαίρεση αποτελεί ο μόνιμος εξοπλισμός του
μισθίου για τις ανάλογες δαπάνες του οποίου την ευθύνη έχει ο εκμισθωτής.
Απαγορεύεται στο μισθωτή να επιφέρει οποιαδήποτε - μόνιμου
χαρακτήρα - προσθήκη, τροποποίηση ή μεταρρύθμιση του μισθίου χωρίς την ρητή
έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή.
Ο μισθωτής υποχρεούται να κάνει καλή χρήση του μίσθιου,
διατηρώντας το καθαρό και ευπρεπές και να το χρησιμοποιεί το μίσθιο κατά τρόπο
που να μην θίγει την ησυχία, την υγεία, εργασία και ασφάλεια των λοιπών ενοίκων
του κτιρίου που ευρίσκεται το μίσθιο, καθώς και των γειτόνων. Ρητά απαγορεύεται
η τοποθέτηση εύφλεκτων ή εκρηκτικών υλών ή αντικειμένων που μπορούν να βλάψουν
το μίσθιο.
Κατά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται να παραδώσει
το μίσθιο στον εκμισθωτή όπως το παρέλαβε, πέραν των φθορών της συνήθους
χρήσης.
Άρθρο
9
Αποζημίωση
του μισθωτή
Σε περίπτωση καταγγελίας εκ μέρους του εκμισθωτή, που δεν
οφείλεται σε δυστροπία ή σε παράβαση συμβατικών όρων από τον μισθωτή ή σε
περίπτωση λήξης της σύμβασης και επιθυμίας του εκμισθωτή για απόδοση του
μισθίου, ο εκμισθωτής υποχρεούται στη καταβολή αποζημίωσης προς τον μισθωτή για
την προστιθέμενη αξία που έχει προσδώσει στο μίσθιο, ύψους έξι (6)
μισθωμάτων. Σε περίπτωση που στο ακίνητο
εγκατασταθεί η ίδια δραστηριότητα με αυτήν του μισθωτή, τότε η σχετική αποζημίωση
ανέρχεται στα δώδεκα (12) μισθώματα.
Σε περίπτωση αμφιβολίας σε σχέση με την καταβολή της
προβλεπόμενης αποζημίωσης, ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο μέχρι την επίλυση
της διαφοράς και της απόδοσης προς αυτόν την προσήκουσας αποζημίωσης.
Άρθρο 10
Δικαίωμα προτίμησης
Σε περίπτωση που ο εκμισθωτής επιθυμεί να μεταβιβάσει το
μίσθιο σε τρίτον, με την εξαίρεση του συζύγου ή των συγγενών πρώτου βαθμού,
οφείλει προηγουμένως να γνωστοποιήσει την πρόθεση του αυτή στο μισθωτή, για την
περίπτωση που ο τελευταίος επιθυμεί να το αγοράσει με τους ίδιους οικονομικούς
όρους.
Στη περίπτωση που ο μισθωτής δεν ασκήσει το δικαίωμα
προτίμησης, διατηρεί το δικαίωμά του στην αποζημίωση του άρθρου 9.
Άρθρο 11
Επιβαρύνσεις - Τέλη
Ο μισθωτής υποχρεούται στην καταβολή των δημοτικών φόρων και
τελών, στην καταβολή των τηλεφωνικών ή άλλων λογαριασμών και τυχόν δικτύωσης
στο διαδίκτυο, καθώς και στην κατανάλωση του ηλεκτρικού ρεύματος και του νερού,
που αντιστοιχούν στο μίσθιο.
Άρθρο 12
Τροποποιήσεις
Κάθε τυχόν τροποποίηση των όρων αυτού του συμφωνητικού θα
αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνο εγγράφως, αποκλειομένου οποιουδήποτε άλλου
αποδεικτικού μέσου.
Άρθρο 13
Εφαρμοστέο- δίκαιο –
Δικαιοδοσία
Η παρούσα σύμβαση διέπεται από το ελληνικό δίκαιο. Οποιαδήποτε διαφορά ανακύψει από την παρούσα
συμφωνία, ιδίως ως προς το κύρος, την ερμηνεία, την εκτέλεση ή τη μη εκτέλεση,
τη διακοπή ή την ακύρωση αυτής, επιλύεται, πριν από την προσφυγή των μερών στα
αρμόδια δικαστήρια, με διαμεσολάβηση σε πιστοποιημένο διαμεσολαβητή, που τα
μέρη θα επιλέξουν από κοινού. Εξαίρεση
αποτελούν οι διαφορές για αύξηση του μισθώματος που υπάγονται στην αρμοδιότητα
των Επιτροπών Διακανονισμού των Εμπορικών Μισθώσεων του άρθρου 15 ν. 4013/2011,
κατά τα διαλαμβανόμενα στο άρθρο 6 της παρούσας.
Εφόσον η επίλυση της διαφοράς δεν καταστεί δυνατή με διαμεσολάβηση,
τα μέρη υπάγουν αποκλειστικά την επίλυση της εν λόγω διαφοράς στα αρμόδια
Δικαστήρια τ…………………………..(τόπου που βρίσκεται το ακίνητο).
Το παρόν ιδιωτικό συμφωνητικό συντάχθηκε από τους
συμβαλλόμενους, διαβάστηκε και έγινε αποδεκτό και στην συνέχεια υπογράφτηκε από
αυτούς και ο καθένας έλαβε από ένα (1) όμοιο αντίτυπο, ένα άλλο δε αντίτυπο θα
κατατεθεί από τον εκμισθωτή στην αρμόδια για την φορολογία τους Δ.Ο.Υ.
ΟΙ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ
Ο
ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ Ο
ΜΙΣΘΩΤΗΣ